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2022年莆田房地产运行形势 均价10974元/㎡!

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发表于 2023-1-16 08:57:25 | | 回帖奖励 | |
  2022年,是我国房地产行业极其不平凡的一年。这一年,受新冠疫情反复散发、企业盲目无序扩张、“三线四档”金融监管等叠加因素影响,全国房地产市场经历了近30年以来最严峻的行业低迷态势,大批民企债务违约,风险楼盘陆续出现,供需指标连续下行,整体经济深受影响。面对市场出现的新形势新动态,我市结合本地实际,坚持“房住不炒”定位,调整市场宏观政策,完善行业监管措施,妥善处置行业风险,努力促进全市房地产市场平稳健康有序发展,下半年商品房销售和二手房交易2个需求侧指标较上半年有所回升。具体运行形势分析如下:

  一、房地产用地供应情况

  (一)可售商品房用地供应比降过半


  受整个市场持续低迷影响,房地产用地出让量价齐降,其中可对外销售纯商品房用地面积仅639亩,占供应总量的53.4%,比降达56.9%。商品住宅用地中标溢价率也较往年明显下降,15宗纯商品房用地中有13宗溢价率未超过5%,溢价率最高的1宗位于环境优美的玉湖片区,溢价率为30%,而该片区在2020年、2021年出让的所有住宅用地都是进入公证摇号程序竞得。


  2022年全市通过拍卖供应经营性房地产用地21宗79.75公顷(合1196.25亩),与去年同期(1606.45亩)相比下降25.5%,出让总价款503930万元,同比下降60.2%;剔除安置型商品房、批发市场后,可对外销售纯商品房用地仅639亩,与去年同期(1482.53亩)相比下降56.9%,出让总价款429400万元,同比下降62.9%。从季度看,一季度出让6宗17.32公顷(合259.93亩);二季度出让5宗35.06公顷(合525.9亩,其中PS拍-2021-11号土地用途为批发市场和商务办公用地,面积338.47亩);三季度出让2宗3.63公顷(合54.45亩);四季度出让8宗23.74公顷(合356.1亩)。


  按区域分,市本级供地15宗64.41公顷(合966.15亩)、比降21.5%,总价款442500万元,平均每亩458万元、比降49.3%;仙游县供地6宗15.34公顷(合230.10亩)、比降38.7%,总价款61430万元,平均每亩267.04万元、比降34.9%。地价下降明显原因:一是安置型商品房等不可销售商品房用地占比过半,其中仙游县供应6宗中有5宗是安置型商品房用地;二是房地产市场低迷影响土地市场竞争。

  二、房地产开发投资情况

  (二)商品房新开工面积大幅下降


  由于2021年下半年至2022年全年,全市经营性房地产用地供应持续减少,以及本市国企项目前期进度缓慢(如秀屿土海东片区地块一222亩已出让1年多还未动工),导致2022年全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-12月全市商品房施工面积1573.58万㎡,其中新开工面积仅196.52万㎡,较2021年(512.63万m2)比降61.7%。分季度看,一季度新开工面积49.3万㎡,二季度54.34万㎡;三季度41.12万㎡;四季度51.76万㎡。


  分县区看,仙游县新开工项目有6个,其中安商房开工面积占了三分之二;荔城区新开工项目5个,项目规模都比较大,如书香府邸41.06万㎡、棠颂和府22.12万㎡、禧悦公馆11.81万㎡,其新开工面积占全市近半;城厢区新开工项目2个,商品房和安商房各1个;秀屿区新开工项目3个,都位于动车站片区;涵江区新开工项目3个,其中2个为分期开发项目;北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为:仙游县32.84万㎡,比降50.2%;荔城区94.15万㎡,比降41.3%;城厢区20.17万㎡,比降76.3%;涵江区18.43万㎡,比降84.0%;秀屿区30.93万㎡,比降62.3%;北岸0万㎡,比降100%。


  2022年全市竣工商品房面积416.89万㎡,同比下降34.5%。其中,仙游县有11个项目竣工,竣工面积111.82万㎡,比降21.6%;荔城区有10个项目竣工,竣工面积102.41万㎡,比降55.1%;城厢区有3个项目竣工,竣工面积36.32万㎡,比降63.1%;涵江区有6个项目竣工,竣工面积80.99万㎡,比降14.4%;秀屿区有7个项目竣工,竣工面积79.75万㎡,比增165.6%;北岸有1个项目竣工,竣工面积5.6万㎡,比降87.0%。按季度分,一至四季度分别为124.86万㎡、28.84万㎡、141.51万㎡、121.68万㎡。

  (三)房地产完成投资下降近半


  受新开工面积大幅下降,以及3月份本土再次爆发疫情、年底疫情防控政策放开影响,同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化,全市房地产完成投资同比下降近半。全年全市房地产完成开发投资199.75亿元,较2021年同期(376.90亿元)下降47.0%。分季度看,一季度全市完成投资58.16亿元,二季度41.02亿元;三季度58.92亿元;四季度41.65亿元。


  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),荔城区近二年开发的项目较多规模较大,因此完成投资总额最多,且连续三年投资额位居各县区之首;城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目和一个安商房新开工,同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费基数高,相比降幅较大;仙游县和涵江区以续建项目投资为主;秀屿区虽有3个新项目动工,但受土地款分期入库的影响,同比下降明显。其中:仙游县27.63亿元,比降35.1%;荔城区92.02亿元,比降18.7%;城厢区27.02亿元,比降74.6%;涵江区30亿元,比降56.5%;秀屿区22.64亿元,比降45.2%;北岸0.44亿元,比降90.5%。

  三、商品房供求关系情况

  (四)商品房批准预售面积持续减少


  因2021年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少,导致2022年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。2022年全市商品房批准预售面积169.8万㎡(不含安置型商品房),与去年同期相比下降50.9%,其中商品住房批准预售面积133.84万㎡(不含安置型商品房),比去年同期下降55.2%。按季度分,一季度商品房批准预售面积43.8万㎡(其中商品住房35.9万㎡);二季度商品房批准预售面积41.8万㎡(其中商品住房27.22万㎡);三季度商品房批准预售面积41.67万㎡(其中商品住房36.94万㎡);四季度商品房批准预售面积42.53万㎡(其中商品住房33.78万㎡)。全市批准预售面积居前三位的项目分别是荔城区的书香府邸A区14.53万㎡、涵江区的保利堂悦13.62万㎡、荔城区的棠颂和府邸13.02万㎡。


  分区域看,各县区批准预售面积都出现大幅度比降,其中仙游县33.86万㎡,比降23.3%;荔城区59.31万㎡,比降21.0%;城厢区19.80万㎡,比降75.7%;涵江区38.68万㎡,比降46.3%;秀屿区18.15万㎡,比降73.0%;北岸0万㎡,比降100%。2022年全市首开楼盘只有12个,所办理预售许可的楼盘中只有6个批准预售面积在8万㎡以上,没有15万㎡以上的项目,而2021年有5个是在20万㎡以上。

  (五)商品房销售面积降幅有所收窄


  受新冠疫情导致经济下行群众购买力下降、土地供应下降导致新上市楼盘减少等影响,自年初以来全市商品房销售面积持续比降。下半年起,随着一系列扶持政策的实施,以及中心城区禧悦公馆、悦府公馆、书香府邸等新楼盘入市热销,商品房销售面积有所回升,12月份又受疫情政策放开影响销售面积有所回落。据商品房买卖合同网签系统统计,2022年全市商品房网签面积(不含安置型商品房)213.89万㎡,与2021年(368.82万㎡)相比下降42.0%,降幅较上半年收窄11.2个百分点;其中商品住房网签167.39万㎡,比降49.1%,降幅较半年收窄7.2个百分点。


  按季度分,一季度全市商品房网签面积56.51万㎡(其中商品住房销售49.51万㎡);二季度商品房网签面积46.26万㎡(其中商品住房37.38万㎡);三季度商品房网签面积56.91万㎡(其中商品住房37.24万㎡);四季度商品房网签面积54.21万㎡(其中商品住房43.26万㎡)。1-12月份全市商品房网签面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡、19.90万㎡、22.71万㎡、18.43万㎡、22.76万㎡、18.66万㎡、18.23万㎡,其中3-4月份受本土疫情影响市场明显低迷。从总体看,下半年销售面积较上半年有所回升


  从各县区销售数据看,都呈现较大幅度的比降。网签面积在10万平方米以上的楼盘只有1个:荔城区书香府邸11万㎡;网签面积在5-10万平方米的有4个:仙游县的骏耀财富广场6.75万㎡,荔城区的禧悦公馆项目7.3万㎡、棠颂和府邸(一区)6.81万㎡、悦府公馆6.3万㎡。各县区网签面积分别为:仙游县46.64万㎡,比降25.3%;荔城区58.97万㎡,比降23.6%;城厢区43.48万㎡,比降40.8%;涵江区38.89万㎡,比降44.5%;秀屿区23.53万㎡,比降63.2%;北岸2.88万㎡,比降63.6%。


  (六)商品住房销售均价基本平稳


  1-12月份,我市商品住房销售均价总体保持基本平稳态势,未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品住房销售均价10974元/㎡,较上年比增1.65%。1-12月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡、11870元/㎡、11986元/㎡、11506元/㎡,总体保持平稳。从单个楼盘销售价位看,受市场持续低迷影响,企业为了加快资金回笼,都做了不同程度的团购等优惠打折促销,个别交付标准为全装修楼盘也部分改为毛坯销售,因此单个项目销售均价较上年度有所下调。


  按县区分析,荔城区的书香府邸、禧悦公馆、棠颂和府网签面积前三名项目都位于中心城区,价位相对较高,相比上年度以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主,出现较大涨幅;城厢区则相反,上年度以位于中心城区项目销售为主,而2022年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低,销量全区第一,拉低了全区均价,同比降幅最大。其中:仙游县6904元/㎡,比降3.1%;荔城区15109元/㎡,比增23.5%;城厢区13891元/㎡,比降12.5%;涵江区9739元/㎡,比降2.6%;秀屿区7445元/㎡,比降6.2%;北岸4920元/㎡,比降6.9%。


  (七)商品房库存面积持续减少


  受土地供应持续减少、新开工面积持续下降影响,商品房库存面积随之消化。从批准预售面积和网签面积看,2022年全市商品房供销比为0.79:1,其中商品住房供销比为0.75:1,供应少于需求。12月末全市商品房库存面积较年初减少47.42万㎡,其中商品住宅减少50.49万㎡、商业减少3.76万㎡、办公增加6.83万㎡。


  截止2022年12月末,全市商品房库存面积348.01万㎡,去化周期12个月,其中,住宅238.71万㎡、去化周期8个月;商业69.06万㎡、去化周期56个月;办公40.24万㎡、去化周期25个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看,其中仙游县15个月、城厢区6个月、荔城区4个月、涵江区12个月、秀屿区6个月、北岸20个月各县区商品住宅去化周期较2021年末明显减少,特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期已低于合理期间,应加大土地供应力度,以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。


  四、存量房市场交易情况

  (八)二手房交易面积同比下降


  受市场低迷影响,二手房交易面积同样下降明显。2022年全市二手房成交面积115.78万㎡、同比下降59.0%;其中二手住房成交面积93.28万㎡、同比下降61.5%。从季度看,第一季度25.61万㎡(其中二手住房20.89万㎡);第二季度29.74万㎡(其中二手住房22.72万㎡);第三季度31.87万㎡(其中二手住房27.03万㎡);第四季度28.56万㎡(其中二手住房22.64万㎡)。从总体看,下半年成交面积较上半年有所回升。


  按区域分,市本级二手房交易面积90.77万㎡、比降64.7%(其中二手住房成交面积71.31万㎡、比降67.5%);仙游县二手房成交面积25.01万㎡、比降0.9%(其中二手住房销售成交面积21.97万㎡、比降4.9%)。


  五、房地产各类贷款情况

  (九)房地产贷款同比增速下降明显


  截至2022年11月末,全市房地产各项贷款余额976.74亿元,同比增长2.89%,增速比2021年11月末降低10.95个百分点;今年新增23.09亿元,同比少增84.40亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为36.03%,较上年末降低2.45个百分点。其中:


  房地产开发贷款余额同比少增。截至11月末,全市房地产开发贷款余额101.56亿元,同比增长1.15%,比年初增加2.84亿元,同比少增14.00亿元。住房开发贷款余额85.11亿元,同比下降4.60%,其中:保障性住房开发贷款余额27.77亿元,同比增长3.96%。


  个人住房贷款增速逐季下降。截至11月末,全市个人住房贷款余额845.86亿元,同比增长4.12%,今年累计新增26.71亿元,同比少增65.62亿元。其中,新建房贷款余额724.79亿元,同比增长4.20%;再交易房贷款余额121.07亿元,同比增长3.65%。


  (十)公积金贷款下行逾期率上升


  2022年全市办理公积金贷款楼盘新增78个,与去年同比减少25个,下降24.3%。个人贷款发放金额13.87亿元,同比下降23.8%,降幅较上半年(4.36%)扩大19.44个百分点,其中新建商品住房同比下降25.84%,降幅较上半年(10.05%)扩大15.79个百分点;二手房贷款转降为升,贷款金额同比增长3.51%。今年以来,全市住房公积金个贷率一直保持高位运行,公积金资金流动性风险尚可控,但公积金贷款逾期率出现逐月上升现象,关注类楼盘从2021年的14个增加至2022年末的20个。


  六、2023年走势预测


  随着我国疫情防控政策的重大调整,以及国家重申房地产业是国民经济支柱产业地位、16条金融支持房地产政策实施、存量房地产风险项目逐步化解,2023年我市房地产市场将同全国房地产行业一样逐步走出低迷下行困境,预测上半年供给侧和需求侧相关指标将逐步回升,下半年整个市场将恢复正常的发展轨道。(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)


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发表于 2023-1-16 09:24:47 |
2022年全市商品房供销比为0.79:1,其中商品住房供销比为0.75:1,供应少于需求

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发表于 2023-1-16 10:16:40 |

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发表于 2023-1-16 14:41:22 |
今年会恢复吗

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发表于 2023-1-17 23:08:52 |
没钱想购买真难啊

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发表于 2023-1-18 08:06:31 |
看着好像房价一直降,可其实没有啥变化

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